目 錄
前言
一、基于國家城市更新政策的市場展望
（一） 現(xiàn)行更新方向趨于協(xié)同
（二） 現(xiàn)有投融資模式趨于多元
（三） 現(xiàn)有資金投向趨于示范
（四） 總述
前 言
在城市更新過程中，房地產(chǎn)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)與服務(wù)設(shè)施、文化旅游開發(fā)等多領(lǐng)域投資不斷加大。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2029年，城市更新投資規(guī)模將超過9萬億元。城市更新的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)城市的高質(zhì)量發(fā)展，在依賴財(cái)政投入之外，更需要建立多元化和可持續(xù)的城市更新融資模式，這給城市更新市場帶來了廣闊想象力。本文以國家城市更新政策為背景，立足于西部重慶、首都北京、東部廣州、粵港澳引擎深圳四個(gè)主要城市及其他城市最新發(fā)布的城市更新融資規(guī)定及已發(fā)生或擬進(jìn)行中的舉措內(nèi)容，結(jié)合前沿社會(huì)資本投融資模式作出分析適用，以期為城市更新社會(huì)資本投融資提供思路參考。
正 文
2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出城市更新概念：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2021年3月，城市更新首次寫入《2021年政府工作報(bào)告》和“十四五”規(guī)劃文件之中，上升為國家層面戰(zhàn)略，推動(dòng)城市更新在全國范圍內(nèi)開展。2023年11月10日，自然資源部辦公廳印發(fā)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》的通知，首次對(duì)城市更新在規(guī)劃發(fā)展中遇到的問題作出針對(duì)性及系統(tǒng)性回應(yīng)，且內(nèi)容全面，對(duì)未來城市更新的規(guī)劃和土地利用導(dǎo)向作出了指引。2024年8月初，國務(wù)院發(fā)布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，其中將“實(shí)施城市更新和安全韌性提升行動(dòng)”作為四大行動(dòng)之一，并提出加大中央財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)符合條件的保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市燃?xì)夤艿赖壤匣赂脑臁⒊鞘信潘罎场⒊筇卮蟪鞘小捌郊眱捎谩惫不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目的支持力度。短短5年間，“城市更新”完成從概念提出、寫入五年規(guī)劃、政策指引到協(xié)同發(fā)展的重大轉(zhuǎn)變，為未來城市更新發(fā)展提供了方向。
2020年07月20日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2020〕23號(hào)文，明確：將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助，省級(jí)人民政府要相應(yīng)做好資金支持。
2023年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確政府投資和政策激勵(lì)要有效帶動(dòng)全社會(huì)投資，今年擬安排地方政府專項(xiàng)債券3.8萬億元，加快實(shí)施“十四五”重大工程，實(shí)施城市更新行動(dòng)，促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢互補(bǔ)、各展其長，繼續(xù)加大對(duì)受疫情沖擊較嚴(yán)重地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支持力度，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，激發(fā)民間投資活力。
自2021年3月，“城市更新”首次寫入我國政府工作報(bào)告和五年規(guī)劃，發(fā)展到今日，已經(jīng)不再是初期的“大拆大建”，而是保持原有城市肌理的“城市有機(jī)更新”，更加強(qiáng)調(diào)“微更新、微循環(huán)、微改造”。城市更新融資模式從政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的框架式指引轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽O(shè)立專項(xiàng)借款、用好增發(fā)國債、地方政府專項(xiàng)債等的具體探索，并進(jìn)一步通過設(shè)立示范城市，中央財(cái)政給予定額補(bǔ)助擴(kuò)大更新范圍，推動(dòng)城市更新成片發(fā)展。
撰稿人：胡勝泉、彭 璐
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